Archives : Services

Un contrat d’assurance-vie est un compte-titres présentant une série d’avantages, fiscaux et successoraux, en contrepartie de contraintes telles que l’éligibilité des actifs retenus ou la durée de détention. Il est géré par une compagnie d’assurance et permet de percevoir, au terme du contrat, un capital, soit en une seule fois soit sous forme de rente sans limite de temps. Ainsi, l’assurance-vie permet de préparer des revenus pour la retraite ou un projet de vie futur, ou de léguer le capital épargné à une personne bénéficiaire en cas de décès.

Quels types d’investissements peut-on réaliser avec un contrat d’assurance-vie ?

Un contrat d’assurance-vie permet d’investir le capital versé sur des fonds actions, des fonds obligataires ou des fonds monétaires. Chaque contrat d’assurance-vie définit son propre univers d’investissement avec une sélection de fonds éligibles, c’est-à-dire autorisés par l’assureur.

Quelle différence entre un contrat monosupport et multisupport ?

Le contrat monosupport ne propose qu’un seul support d’investissement, le fonds en euros, appelé parfois fonds sécurisé ou fonds garanti. Il est idéal pour les investisseurs averses au risque.

Le contrat d’assurance-vie multisupport dispose d’au moins un fonds en euros, et de plusieurs unités de compte (OPCVM, actions, obligations, parts de sociétés immobilières…).

Quels sont les frais appliqués à une assurance-vie ?

Plusieurs types de frais sont applicables à un contrat d’assurance-vie : frais de dossier à la souscription ou à la clôture du contrat, frais en cas de versement réguliers ou irréguliers, frais de gestion annuels, frais en cas de retrait ou avance partiels sur le contrat d’assurance-vie, auxquels s’ajoutent les frais d’arbitrage. Ils varient d’un contrat à un autre, il est donc important de comparer avant de souscrire.

Quelle est la fiscalité applicable à l’assurance-vie ?

La fiscalité sur un contrat d’assurance-vie dépend de la durée de détention.

Pour les versements réalisés avant le 27/09/17 :

La fiscalité ne change pas : moins de quatre ans après sa souscription, les gains sont soumis à l’impôt sur le revenu dans leur totalité ou au prélèvement libératoire au taux de 30 %. Si la clôture du contrat intervient entre quatre et huit ans, là encore les gains sont soumis à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement libératoire au taux de 15%.

Pour une clôture au-delà de huit ans, les gains bénéficient d’un abattement de 4 600 euros (une personne) ou de 9 200 euros (deux personnes). Le montant restant est soumis à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement libératoire au taux de 7,5 %. Pour les contrats d’assurance-vie investis en actions, l’exonération fiscale porte sur l’ensemble des gains.

Pour les versements réalisés à partir du 27/09/17 :

La flat tax de 30% s’applique en toutes circonstances sur les contrats d’assurance-vie de moins de 8 ans, et sur ceux de plus de 8 ans, dès lors que l’assuré a déjà versé plus de 150 k€ sur l’ensemble de ses contrats. Quelle que soit la date de votre versement, vous aurez toujours la possibilité d’opter pour l’imposition des gains au barème progressif de l’IR.

Le contrat de capitalisation ressemble de très près à un contrat d’assurance-vie. Il permet de placer un capital avec un horizon d’investissement à long terme. La vraie différence porte sur l’absence d’une clause bénéficiaire en cas de décès du souscripteur du contrat. Les montants placés intègrent directement les actifs de la succession et partager selon les principes inscrits au testament, s’il existe.

 

Qui peut ouvrir un contrat de capitalisation ?
Le contrat de capitalisation peut être souscrit par une personne physique ou morale. Pour ce qui concerne la personne physique, quiconque peut ouvrir un contrat de capitalisation, y compris un mineur à la condition d’être représenté. Pour les personnes morales, là encore peu de restriction. Une association, une société patrimoniales, une holding, une SARL, une SA, une SCI… peuvent détenir un contrat de capitalisation. Dans la réalité, les compagnies d’assurance limitent les personnes morales à celles qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés.

 

Quels supports peuvent être investis dans un contrat de capitalisation ?
Il existe trois types de contrat de capitalisation : les monosupports, les multisuports et les unités de compte. Compte-tenu de l’évolution des taux d’intérêts de la Banque centrale européenne, les monosupports sont de moins en moins proposés au profit des unités de compte qui offrent plus de souplesse dans les choix des supports en fonction du risque accepté par le souscripteur.

 

Quelle est la fiscalité d’un contrat de capitalisation ?
La fiscalité d’un contrat de capitalisation est similaire à celle de l’assurance-vie. Tout retrait partiel ou total jusqu’à la huitième année de détention fait perdre le bénéfice d’une fiscalité réduite : une exonération totale pour la part en actions, et un taux de 7,5 % sur les plus-values après un abattement de 4 600 euros (personne seule) ou 9 200 euros (couple). Pour les contrats antérieurs à 1983, l’exonération est totale. Pour les années suivantes et jusqu’au 25 septembre 1997, en fonction des retraits, l’assureur précise la fiscalité qui s”applique. Pour les contrats souscrits à partir du 26 septembre 1997, pour les retraits intervenant au cours des quatre premières années, l’ensemble des gains sont taxés au taux de 35 %. Pour un retrait entre la cinquième et la huitième année, le taux d’imposition tombe à 15 %. Dans les cas, il faut ajouter également les prélèvements sociaux. A noter que la valeur du contrat de capitalisation intègre l’assiette patrimoniale soumise à l’impôt de solidarité sur la fortune.

 

Quels sont les frais appliqués au contrat de capitalisation ?
Comme pour le contrat d’assurance-vie, le contrat de capitalisation peut faire l’objet de quatre types de frais. Tout va dépendre de la politique tarifaire de chaque émetteur. Ainsi, il peut être facturé des frais de dossier, des frais d’entrée pour les versements initiaux et les versements réguliers, des frais de gestion annuels et des frais d’arbitrage lorsque un support est choisi ou vendu.

Le Code général de impôts permet au propriétaire bailleur de déduire une partie des charges des revenus locatifs perçus. Des programmes immobiliers sont régulièrement proposés en permettant de bénéficier de cette règle.

Qui peut bénéficier du déficit foncier ?
Les contribuables soumis au régime réel de l’impôt sur le revenu ou au régime dit micro-foncier, peuvent bénéficier du principe du déficit foncier.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier correspond à la situation où un propriétaire-bailleur fait face à des charges qui dépassent les revenus fonciers perçus. Ce manque à gagner peut être déduit des revenus imposables dans la limite de 10 700 euros par an. Au-delà, l’excédent peut être reporté sur les dix prochaines années fiscales. Et dans le cas où les revenus imposables sont inférieurs à 10 700 euros avant l’application du déficit fiscal, l’excédent est reportable sur les revenus imposables des six prochaines années.

Quelles sont les charges admises dans le calcul du déficit foncier ?
Toutes les charges pesant sur le propriétaire-bailleur ne sont pas toutes déductibles et notamment celles qu’ils récupèrent auprès de son locataire. Les charges admises en déduction des revenus fonciers sont les impôts locaux non récupérés auprès du locataire, les dépenses d’amélioration mais aussi de travaux d’entretien et de réparation du logement, les intérêts d’emprunts si le bien a été acquis par prêt, les primes d’assurance de la copropriété, et les éventuels frais de gestion de location.

Quelles sont les contraintes d’un investissement en déficit foncier ?
Dans le cadre d’un programme d’investissement immobilier en déficit foncier, il existe quelques contraintes. Ainsi, le bien doit être mis en location dès la fin des travaux. Ensuite, Le logement rénové doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’année d’imputation du déficit foncier sur le revenu global. En revanche, il n’y a pas de contraintes sur les loyers ou les revenus des locataires comme dans des dispositifs de défiscalisation du type Pinel.

Le Plan d’Épargne en Actions peut s’assimiler à un compte de titres, s’il est ouvert auprès d’une banque, ou à un contrat de capitalisation en unités de compte, s’il est souscrit auprès d’une compagnie d’assurance ou d’une organisation mutualiste. C’est-à-dire un portefeuille d’actifs échangés sur les marchés financiers : des actions, des fonds commun de placement, des sicav… Le titulaire choisit lui même les supports qu’il souhaite acheter et le moment où il les vend.

Qui peut détenir un PEA ?
Tout le monde peut ouvrir un Plan d’Épargne en Actions, à la condition d’être domicilié fiscalement en France et ne pas être rattaché à un foyer fiscal d’une autre personne. En outre, il faut respecter la règle d’en détenir qu’un seul, enfin deux. En effet, il y a deux types de PEA : le classique et le PEA-PME/ETI. La loi autorise la détention  d’un de chaque mais pas deux identiques.

Quelles sont les modalités d’ouverture et de fermeture d’un PEA ?
Le client choisit librement l’établissement financier auprès duquel il souhaite ouvrir un plan d’épargne en actions. L’ouverture est actée après la signature d’un contrat qui encadre ce produit de placement, mais surtout dès le premier versement. Comme il n’y a pas de limite de vie pour un PEA, par la suite, le titulaire peut librement transférer son PEA vers un autre établissement, moyennant des frais, ou le clôturer. À la clôture, il est possible de choisir une sortie en capital ou en rente viagère.

Quelles sont les contraintes d’un PEA ?
Le plan d’épargne en actions est plafonné. Pour le classique, il n’est pas possible de placer plus de 150 000 euros. Pour celui dédié aux PME et ETI, l’enveloppe d’épargne est limitée à 75 000 euros. Les deux plafonds se cumulant, les titulaires de deux types de PEA peuvent donc verser jusqu’à 250 000 euros.

Il convient de vérifier avant de lancer l’ordre d’achat si une action ou un fonds est éligible au plan d’épargne en actions. En effet, il existe des restrictions : priorité aux entreprises ou fonds des pays de l’Union Européenne et à certains types d’entreprises. Tous les supports pouvant être logés dans un PEA mentionnent : “éligible au PEA”.

Enfin, pour ce qui concerne les PEA “assurance”, il est possible de faire des retraits comme pour une assurance-vie ou un contrat de capitalisation. Cependant, si ce retrait intervient avant la huitième année suivant l’ouverture, le plan d’épargne en actions est automatiquement clôturé. Et si ce retrait intervient avant la sixième année de détention, les gains sont entièrement soumis à l’impôt sur le revenu, au titre des revenus mobiliers de produits de placements. Après huit ans de détention, un retrait n’entraîne plus la fermeture et la perte de l’exonération des gains, mais il n’est plus possible d’effectuer de versement.

Un groupement d’investissement est une société de gestion dédiée à un domaine économique : les forêts, les vignes, la pêche, les exploitations agricoles, les hôtels… Son capital est ouvert aux personnes morales et aux personnes physiques. Selon les cas, le nombre d’associés peut-être limité. La souscription au groupement n’a alors pas besoin d’un visa de l’Autorité des Marchés Financiers. Si le nombre d’associés est illimité, il est alors nécessaire qu’un visa soit délivré pour pouvoir récolter des fonds.

Quels sont les objectifs des groupements d’investissements ?
Les groupements d’investissements visent à accompagner le développement économique de très petites entreprises telles que les exploitations agricoles, les compagnies de pêche, les vignerons ou des petites et moyennes entreprises telles que les hôtels. Ils peuvent aussi avoir pour objet de participer à la conservation et au développement du patrimoine, comme c’est le cas pour les forêts.

Que financent les groupements d’investissements ?
Les groupements d’investissements financent le plus souvent des acquisitions foncières qu’ils gèrent en direct ou en délégation. Dans le cas d’une forêt, il s’agit d’acquérir une parcelle de bois, de l’entretenir, de produire du bois… Pour le cas d’un hôtel, il peut s’agir d’acquérir les murs et de les mettre en location-gérance ou bien de gérer en direct l’hôtel. Dans le cas d’une exploitation agricole, il s’agit d’acheter ou de réunir des exploitations mais ensuite d’en laisser la gestion quotidienne à un ou plusieurs agriculteurs qui vont signer un bail de long terme.

Quelle fiscalité s’applique aux groupements d’investissements ?
Dans tous les cas, les gains sont imposés au titre de l’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux. Selon la durée de détention, il est possible de bénéficier d’un abattement : 50 % du montant de la plue-value pour une détention de titres entre deux et cinq ans, et 65 % du montant de la plue-value au-delà de cinq ans. Si les parts du groupement d’investissement sont détenues au-travers d’un PEA et d’une PEA-PME, les gains sont alors exonérés en respectant les conditions qui s’appliquent dans ce cadre.

Selon le secteur et la nature de l’investissement, les associés d’un groupement peuvent prétendre à la réduction d’impôts accordée pour les investissements dans les PME dans le cadre de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt de solidarité sur la fortune. Ce qui permet de réduire l’impôt dû, respectivement jusqu’à 9 000 euros (personne seule) ou 18 000 euros (couple) sur l’assiette de l’IR ou de l’ISF, par le biais de support type FIP/FCPI ; et jusqu’à 45 000 euros, uniquement au titre de l’ISF, pour un investissement en direct dans les PME.

 

Investissement immobilier locatif

Louer un logement meublé vous permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, de développer votre patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires.

Moins répandue que la location vide, la location meublée permet de répondre à la demande de logement des étudiants, des personnes qui déménagent pour des raisons professionnelles, des expatriés, et autres personnes mobiles qui ne souhaitent pas s’encombrer de meubles.

 Comment ça fonctionne ?

La location peut porter sur un bien ancien ou neuf. Vous pouvez acheter un appartement ou une maison pour faire de la location meublée, ou si vous avez déjà un bien loué vide, vous pouvez le meubler.

Si un locataire est déjà dans les lieux, il faudra attendre son départ pour meubler le logement et signer un nouveau bail.

Les revenus de logements loués meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), (et non pas dans la catégorie des revenus fonciers comme la location de logements vides) et aux prélèvements sociaux.

Ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées par le propriétaire. A ce titre, il peut choisir entre 2 méthodes de calcul :

Micro BIC Réel BIC
Loyers meublés inférieurs à 72 600 € par an Sur option ou obligatoirement dès que les loyers meublés sont supérieurs à 72 600 € par an
= =
Abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % en meublé de tourisme classé) Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière) ET Amortissement comptable des constructions et travaux

 

L’amortissement comptable c’est la constatation annuelle de la perte de valeur des composants d’un bien immobilier (fenêtres, toiture, façade, etc.) du fait de l’usure ou du temps. L’amortissement comptable permet de déduire une charge “fictive” (= correspondant à la dégradation de l’immeuble) des loyers encaissés) sans impact sur la trésorerie.

Si vous disposez d’une épargne suffisante pour acheter sans crédit, l’emprunt peut être intéressant ; les intérêts sont déductibles des loyers (= économie d’impôt) et l’assurance-emprunteur protège votre famille si vous décéder.

 Points de vigilance

La localisation est le critère primordial d’un investissement immobilier. Vous devez vous renseigner sur les transports, les commerces, les écoles à proximité. Il faut vous assurer que le marché locatif est suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualité.

Si vous envisagez cet achat à crédit, il faudra contacter votre banque pour vérifier le montant que vous pourrez emprunter.

La location meublée peut se faire sous 2 statuts : loueur meublé non professionnel ou loueur meublé professionnel. Chacun de ces statuts entraine des conséquences sociales, fiscales. Vous serez considéré comme professionnel, au titre de l’impôt sur le revenu, si vous percevez plus de 23 000 € de loyers meublés par an et que ces derniers représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer.

Il n’y a pas d’imposition de la plus-value en cas de passage d’une location nue à une location meublée, car il n’y a pas de transfert de propriété.

 Combien ça coute ?

Pour louer un logement meublé, il faut équiper le bien. Le coût de cet équipement est variable selon le standing et le type de locataire recherché. Il faudra prévoir tout le mobilier (lit, table, chaises, armoire, lampes, etc.) et ustensiles nécessaires à l’occupation du logement (couette, oreillers, poêles, assiettes, couverts, etc.). Le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux avec sa valise contenant ses effets personnels.

 Avantages/inconvénients

AVANTAGES INCONVÉNIENTS
Loyer plus élevé qu’en location vide Turn-over important
Achat en société possible Coût d’entretien élevé
Perception de revenus complémentaires (loyers) faiblement fiscalisés

 

 Mise en place

 

 Exemple

Marine possède un bien locatif nu (=vide) pour lequel l’emprunt a été intégralement remboursé. Elle voudrait maintenir le bien dans son patrimoine mais elle trouve que la fiscalité est trop lourde.

Si rien n’est fait : Le logement est estimé à 160 000 €, il procure à Marine un loyer annuel de 4 800 €. Elle paye des charges de l’ordre de 1 000 € par an pour ce bien (taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, etc.).
Elle déclare un revenu imposable de 3 360 € (elle utilise le régime du micro-foncier car l’abattement de 30 % (soit 1 440 €) est plus intéressant que ses charges réelles). Marine à un taux marginal d’imposition de 41 % et les prélèvements sociaux sont de 17,2 %, soit 1 956 € de fiscalité. Ainsi, elle dispose d’un revenu NET de (4 800 – 1 000 – 1 956) 1 844 € par an.

Si elle loue le même bien meublé : Marine peut espérer un loyer plus élevé, estimé à 5 800 € (+20 %). Si elle opte pour le régime micro-BIC, elle pourra prétendre à un abattement de 50 % sur le montant des loyers perçus, soit 2 900 € (plus intéressant que les charges réelles de 1 000 €). Marine à un taux marginal d’imposition de 41 % et les prélèvements sociaux sont de 17,2 %, soit 1 689 € de fiscalité. Ainsi elle disposera d’un revenu NET de (5 800 – 1 000 – 1 689) 3 111 € par an.

 

Enveloppe d’épargne

Le PER individuel est un produit d’épargne à long terme. Il vous permet d’économiser, dans un cadre fiscal avantageux, pendant votre vie active, pour obtenir, à partir de l’âge de la retraite, un capital ou une rente.

PER compte-titres PER assurance
Ce compte-titre doit être souscrit par l’intermédiaire d’un établissement de crédit. Ce contrat d’assurance doit être souscrit par l’intermédiaire d’une entreprise d’assurance, d’une mutuelle ou d’une institution de prévoyance.

 

 Comment ça fonctionne ?

Le PER individuel est ouvert à tous. Il n’y a pas de condition liée à l’âge, la situation professionnelle (demandeur d’emploi, salarié, travailleur non salarié) ou la résidence fiscale.

Une fois votre argent versé au contrat, la gestion des sommes versées sur le PER se fait suivant le principe de la gestion pilotée (sauf mention contraire de votre part). Cela signifie que lorsque le départ en retraite est lointain, l’épargne peut être investie sur des actifs plus risqués et plus rémunérateurs. À l’approche de l’âge de la retraite, l’épargne est progressivement orientée vers des supports moins risqués.

Votre argent investi est indisponible jusqu’à votre retraite.

Principe Exceptions (déblocages avant l’âge de la retraite)

Lorsque vous avez atteint l’âge de la retraite, vous pouvez demander que l’épargne accumulée dans votre PER individuel soit versée :

  • soit en capital,
  • soit en rente
  • ou partiellement en capital et en rente.
Il est possible de récupérer votre épargne en capital de façon anticipée dans les cas suivants :

  • Acquisition de la résidence principale,
  • Invalidité du titulaire, de ses enfants, de son conjoint ou partenaire de Pacs,
  • Décès du conjoint ou du partenaire de Pacs
  • Expiration des droits aux allocations chômage,
  • Surendettement
  • Cessation d’activité non salariée à la suite d’un jugement de liquidation judiciaire.
Pour demander le déblocage anticipé du PER, il faut envoyer une lettre recommandée, à l’organisme gestionnaire, avec les éléments suivants : justificatif d’identité, RIB du compte sur lequel vous souhaitez obtenir le versement et justificatif de la situation exceptionnelle de déblocage anticipé que vous invoquez.

Les sommes versées sur votre PER individuel sont déductibles de votre revenu imposable dans la limite de 10 % de vos revenus professionnels (maximum 32 908 € de déduction pour 2021). L’économie d’impôt dépend de votre taux marginal d’imposition. Ainsi pour 15 000 € investi, un contribuable imposé dans la tranche à 41 % pour cette somme, bénéficiera d’une économie fiscale de 6 150 €.

Fiscalité des versements volontaires :

Vous avez déduit les versements PER de votre revenu imposable Vous n’avez pas déduit les versements PER de votre revenu imposable
Sortie en rente : la rente est imposée chaque année à l’impôt sur le revenu après un abattement de 10 % (comme les pensions de retraite) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % sur une fraction de la rente (selon votre âge au jour du 1er versement, 40% si vous avez entre 60 et 69 ans)

Sortie en capital :

  • La part correspondant aux versements volontaires est imposée au barème de l’impôt sur le revenu (pas de prélèvements sociaux),
  • La part correspondant aux intérêts générés par le contrat est taxée au prélèvement forfaitaire unique (PFU à 30 %).
Sortie en rente : Seule une fraction de la rente (selon votre âge au jour du 1er versement, 40% si vous avez entre 60 et 69 ans) est imposée chaque année à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, après un abattement de 10 % (comme les pensions de retraite)

Sortie en capital :

  • La part correspondant aux versements volontaires est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux,
  • La part correspondant aux intérêts générés par le contrat est taxée au prélèvement forfaitaire unique (PFU à 30 %).

 

 Points de vigilance

Si vous versez sur un contrat épargne retraite (PERP, PER) et que vous déduisez ce montant de votre revenu imposable alors vous pouvez demander la baisse de votre taux de prélèvement à la source (et donc des acomptes), sous réserve d’un écart d’au moins 10 % entre le montant du prélèvement actuel et celui modifié.

En cas de décès, l’épargne de votre PER “assurance” est transmise aux personnes de votre choix (appelées bénéficiaires), selon la répartition que vous aurez prévue dans la clause bénéficiaire. La fiscalité applicable est celle de l’assurance-vie (sauf exceptions pour versements périodiques pendant 15 ans, ou selon la qualité de certains bénéficiaires). Pour un PER “compte-titres” l’épargne est intégrée à votre succession et fiscalisée selon les droits de succession.

 Combien ça coûte ?

Les principaux frais d’un PER individuel sont :

  • Les frais d’entrée : prélevés à chaque fois que vous faites un versement sur votre contrat. Au maximum de 5 %, ils servent à rémunérer votre conseiller et la compagnie d’assurance.
  • Les frais de gestion : selon les supports choisis, des frais de gestion ou d’accès dans les fonds peuvent s’ajouter au frais de gestion du PER
  • Les frais de transferts : au maximum de 1 % et aucun frais si le plan a plus de 5 ans.
Aucun frais n’est appliqué pour sortir l’épargne de votre PER. Seule la fiscalité (impôt et prélèvements sociaux) est due au terme du contrat

 Avantages et inconvénients

AVANTAGES INCONVÉNIENTS
Avantage fiscal à l’impôt sur le revenu (charge déductible du revenu) Placement à long terme, épargne indisponible jusqu’à la retraite
Versements libres, sans condition de montant, Imposition du capital à la sortie si les sommes versées au PER ont été déduites du revenu imposable
Constituer une retraite complémentaire non liée au système par répartition
Protection progressive de l’épargne (gestion pilotée à horizon)

 

 Mise en place

 Exemple

Claire et Olivier sont mariés sous le régime de communauté légale. Ils sont âgés de 50 ans (nés en 1970) et prendront leur retraite dans 15 ans. Le couple est taxé à l’impôt sur le revenu à un taux de 41 %. Ils veulent compléter leurs futures retraites. Ils souscrivent chacun un PER et versent 500 € par mois (250 € chacun). Leurs versements épargne retraite leur permettent de déduire 6 000 € (500 € x 12) chaque année de leur revenu imposable dans la tranche à 41 %, soit une économie d’impôt annuelle de 2 460 €. Ainsi leur effort d’épargne réel est de 295 € par mois (6 000 € – 2 460 € = 3 540 /12).

Dans 15 ans, au moment de leur retraite, le capital constitué sur leurs PER est estimé à 109 000 € (rendement annuel net de 2,5 %). Ils recevront alors une rente viagère estimée à 4 500 € par an taxable à l’impôt sur le revenu comme leurs pensions de retraite (taux d’imposition à la retraite à 30 %) + prélèvements sociaux.

Investissement immobilier locatif

Un investissement immobilier locatif Pinel en 2021 vous permet de réduire votre impôt sur le revenu, de développer votre patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires.

Vous obtenez une réduction d’impôt de 12 % à 21 % du montant investi (maximum 300 000 €). Vous devez louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans selon le montant de réduction souhaitée.

Pour 200 000 € investi, la réduction d’impôt est de 24 000 € pour un engagement de 6 ans et jusqu’à 42 000 € pour un engagement de 12 ans.

 Comment ça fonctionne ?

Vous devez être imposable en France, être majeur et acheter un bien neuf (logement qui sort de terre ou achevé et jamais habité) à usage d’habitation.

Le logement doit répondre à des normes énergétiques, être situé dans une zone géographique définie (Ile de France ou agglomérations de plus de 50 000 habitants) et être la résidence principale du locataire.

Le loyer est plafonné et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains seuils.

 Points de vigilance

La localisation est le critère primordial d’un investissement immobilier. Vous devez vous renseigner sur les transports, les commerces, les écoles à proximité.

Il faut vous assurer que le marché locatif est suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualité.

Si vous envisagez cet achat à crédit, il faudra contacter votre banque pour vérifier le montant que vous pourrez emprunter.

Même si vous disposez d’une épargne suffisante pour acheter sans crédit, l’emprunt peut être intéressant ; les intérêts sont déductibles des loyers (= économie d’impôt) et l’assurance-emprunteur protège votre famille si vous décédez.

Vous devez calibrer le montant de la réduction d’impôt par rapport à l’impôt que vous pensez devoir acquitter au cours des 10 années à venir. Attention à ne pas dépasser le plafond des avantages fiscaux (tous vos crédits et réductions d’impôt ne doivent pas dépasser 10 000 € par an et par foyer).

 Combien ça coûte ?

Vous payez une commission aux intermédiaires (promoteur et commercialisateur) dont le montant (plafonné) est compris dans le prix d’achat de l’appartement.

Vous acquittez également des frais de notaire (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, rémunération du notaire) représentant 2 à 3 % du prix d’achat.

Vous allez faire une simulation d’investissement, soyez donc vigilant à :
– bien prendre en compte l’ensemble des frais : taxe foncière, frais de gestion locative, coût de l’assurance propriétaire non occupant, etc.
– retenir un prix de vente raisonnable au terme, sans oublier d’inclure la fiscalité sur la plus-value.

AVANTAGES INCONVÉNIENTS
Réduction d’impôt Engagement de location de 6 ans minimum
Possibilité de louer le logement à votre enfant, s’il n’est pas rattaché à votre foyer fiscal Plafond de revenus du locataire et plafond de loyer selon la localisation du logement
Perception de revenus complémentaires (loyers) Donation impossible pendant votre engagement de location
Achat en société possible

 

 Mise en place

Vous profiterez de la réduction d’impôt dès que le bien sera livré (fin de construction). Le montant de la réduction dépend de la durée de votre engagement de location.

 Exemple

Mathilde est gérante d’un salon de toilettage et Jonathan est professeur des écoles. Ils ont 40 ans, sont mariés et propriétaires de leur maison à Tours.

Ils souhaitent investir dans l’immobilier. Objectif : louer le logement qu’ils vont acheter pour rembourser le crédit et profiter ensuite de revenus complémentaires ou y loger leur enfant. Ils payent 4 000 € d’impôt sur le revenu et sont très intéressés par une réduction. Après recherches, leur choix s’arrête sur un appartement de 2 pièces, 43m² dans une résidence en construction à Reims. Le prix de l’opération, commissions et frais de notaire dans le neuf inclus, s’élève à 176 500 €. Souhaitant maximiser leur opération Pinel, ils optent pour un engagement de location de 12 ans, soit une réduction de 21 % du prix de leur investissement répartie par année :

  • 2 % par an les 9 premières années, soit 3 530 € par an de réduction d’impôt,
  • 1 % par an les 3 dernières années, soit 1 765 € par an de réduction d’impôt.

Au total, ils profitent d’une réduction d’impôt totale de 37 065 €.

 

Un fonds d’investissement de proximité (FIP) permet d’investir dans des PME et des ETI européennes de dimension régionale pour les accompagner dans leur développement et leur permettre de passer à une dimension nationale, voire internationale.

Les caractéristiques d’un FIP
Chaque FIP doit préciser sa zone d’investissement, qui va de une à quatre régions au choix. Il doit respecter la règle d’investir 70 % des actifs récoltés dans le financement des PME : actions, obligations convertibles, parts sociales non cotées, avances en compte-courant… D’ailleurs, à l’issue de la période de souscription qui s’étale sur huit à quatorze mois, le fonds est fermé aux nouveaux souscripteurs et dispose de trente mois pour respecter ces contraintes d’investissement.

Les quatre principaux risques avec un FIP
Un FIP entre dans la classification des fonds commun de placement à risque. À ce titre, il y existe un risque de perte en capital pour plusieurs raisons qui peuvent se cumuler : la baisse de la valeur des parts sociales, le manque de liquidité pour acheter ou vendre des titres au moment opportun, le défaut de remboursement des dettes, la nature des investissements dits libres pour doper la performance du FIP, qui ne peuvent pas excéder 30 % des actifs collectés.

Les avantages fiscaux d’un FIP
En 2015, il est possible d’obtenir une réduction soit sur l’impôt sur le revenu (IR) soit sur l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Si le souscripteur opte pour l’impôt sur le revenu, il peut déduire 18 % du montant de son investissement tant que celui-ci ne dépasse pas 12 000 euros pour une personne seule et 24 000 euros pour un couple. Si le souscripteur opte pour une réduction sur l’ISF, il bénéficie d’une réduction qui peut aller de 35 % jusqu’à 50 % du montant investi dans le FIP, pour un montant maximum de 18 000 euros. La réduction fiscale porte sur la moitié des actifs effectivement placés dans les entreprises éligibles, soit 50 % de 70 % au minimum.

Ces avantages fiscaux sont assortis à une obligation : détenir au moins cinq ans les parts dans le fonds. Si cet engagement est tenu, les plus-values dégagées à la sortie du fonds sont exonérées de l’impôt sur le revenu. Mais dans les faits, les fonds bloquent les sorties à six ans, voire huit ou dix ans. Le souscripteur peut sortir du FIP avant son terme, mais le montant reçu n’est pas garanti et va être le plus souvent inférieur à la valeur liquidative de référence.

Les modalités de sortie d’un FIP
La sortie d’un FIP peut ne pas être immédiate. Pour rappel, vous devez détenir cinq ans le fonds. Des clauses de sortie exceptionnelle avant les cinq années requises pour l’exonération fiscale ou le terme du fonds peuvent exister pour des cas comme le décès du souscripteur ou de son conjoint, ou bien leur licenciement.

Un fonds commun de placement pour l’innovation (FCPI) finance des entreprises innovantes. Il s’agit plus précisément d’entreprises de l’Union Européenne qui emploient moins de 2 000 salariés, qui ne sont pas cotées sur les marchés financiers (sauf sur les marchés non réglementés pour une capitalisation inférieure à 150 millions d’euros) et qui n’exercent pas une activité de gestion de patrimoine mobilier, d’administration de biens immobiliers ou de gestion locative immobilière. Il faut aussi que ces entreprises soient soumises à l’impôt sur les sociétés. Mais surtout, leurs dépenses de recherche doivent peser pour au moins un tiers de leur chiffre d’affaires depuis les trois derniers exercices et que leurs produits créés grâce à cette recherche soient reconnus comme innovants par l’Agence nationale pour la valorisation de la recherche et dans les catégories répertoriées par BPI France .

Les contraintes de gestion pour un FCPI
Au moins 60 % des actifs collectés par un FCPI doivent être investis dans des entreprises, dont le développement repose sur leur capacité à innover dans leur secteur, à travers l’achat d’actions, d’obligations ou de fonds communs eux-mêmes investis dans ce segment d’entreprises. Si le fonds choisit des entreprises cotées sur les marchés non réglementés du type Alternext ou Enternext, leur part ne doit alors pas dépasser 20 % de la totalité des actifs. La part restante, 40 % au maximum des actifs donc, peut être librement placée sur des actions, des obligations, des fonds ou même des produits dérivés de type ETF, voire sur des matières premières et des devises.

Les risques pour les capitaux placés sur un FCPI
Les sommes placées dans un FCPI ne sont pas protégées. L’investisseur peut perdre la totalité ou une partie du capital selon les aléas qui touchent les entreprises investies ou les produits financiers choisis dans le cadre du fond. Mais cette éventualité peut être limitée grâce la durée de détention. D’ailleurs, celle-ci doit être d’au moins cinq ans. Chaque FCPI définit la durée minimale de détention au-delà de laquelle il est possible de récupérer son capital. Après cinq ans et avant le terme minimum du fonds, les sorties sont possibles mais pour un montant inférieur à la valeur liquidative réactualisée la plus récente et peuvent ne pas être réalisées immédiatement. Ce qui n’est pas le cas après le dépassement du terme minimum du fonds. Là, les retraits peuvent en principe intervenir à tout moment.

Les avantages fiscaux d’un FCPI
En respectant la durée de détention de cinq ans, le souscripteur peut bénéficier d’une série d’avantages fiscaux. Le premier étant l’exonération des plus-values à la sortie du fonds. Le second concerne l’impôt sur le revenu : une réduction de 18 % du montant de l’investissement dans la limite de 12 000 euros pour une personne seule et 24 000 euros pour un couple, soit un gain fiscal maximum respectif de 2 160 euros et de 4 320 euros. Le souscripteur peut renoncer à cette réduction pour obtenir celle accordée au titre de l’ISF. C’est le troisième avantage fiscal : une réduction équivalente à 50 % des versements investis dans les entreprises innovantes (la part des 60 % minimum du FCPI). Ce qui revient à une réduction de 30 % (pour un fonds investi au seuil minimum dans les PME innovantes) à 50 % (pour un fonds totalement investi dans des PME innovantes) sur le montant investi dans la limite maximale de 18 000 euros.

Pour cela, des conditions supplémentaires doivent être respectées pour ce qui concerne les sociétés retenues dans le FCPI : avoir moins de 250 salariés, être dans une phase dite d’amorçage, d’extension ou de développement selon le cas, afficher plus de 75 % du capital détenu par des personnes physiques ou des entreprises de même nature, réaliser un chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 millions d’euros ou un bilan sous 43 millions d’euros et exercer une activité agricole, artisanale, commerciale, industrielle ou libérale. Tous les FCPI ne remplissent pas ces conditions. Pour aider à les repérer, les FPCI qui intègrent toutes ces conditions peuvent apposées l’expression “FCPI éligible au dispositif ISF”.